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Vademecum affitto breve - Guida per il locatore

LOCAZIONI TURISTICHE

Vademecum affitto breve - Guida per il locatore

Normativa locazioni turistiche e affitti brevi: la guida definitiva

Normativa per locazioni turistiche e affitti brevi aggiornata al 2021. Cosa è una locazione turistica e come funziona. Quali sono gli adempimenti da seguire e come si apre una locazione turistica? Quali sono le tasse che si devono pagare e quali sono i servizi che può offrire una locazione turistica e soprattutto quelli che non può offrire. Sono tante le domande che vengono in mente a chi ha intenzione di affittare la propria casa ai turisti per creare una nuova entrata o integrare quelle esistenti.

Nella nostra guida sulle locazioni turistiche e gli affitti brevi troverete tutte le informazioni che state cercando, aggiornate alle ultime novità del legislatore. La giurisprudenza in materia è complessa e in più di ogni occasione emergono veri e propri buchi normativi. Per operare in totale serenità ed evitare pesanti sanzioni è bene affidarsi ad un consulente esperto in materia.

Contattateci subito per avere una prima consulenza gratuita.

 

 Cosa è una locazione turistica

Ormai nel linguaggio comune il termine ‘locazione turistica’ viene impiegato come sinonimo di casa vacanze o affittacamere per indicare una casa nella quale viene offerta ospitalità ai turisti. Come se si parlasse di una vera e propria struttura ricettiva. Così non è. E non si tratta di differenze semantiche ma sostanziali.

La Locazione Turistica, infatti, non è altro che un particolare contratto di locazione mediante il quale i privati cittadini possono affittare ai turisti, ma non solo, la propria casa. Tali contratti devono prevedere obbligatoriamente una breve durata, inferiore ai 30 giorni. Per questo viene definita dalla stessa Agenzia delle Entrate come ‘Locazione breve’.

Normativa locazione turistica: leggi e adempimenti

Riferimenti normativi locazione turistica e locazione breve, ovvero dove trovare le regole che la inquadrano per comprendere come funzionano:

  • il codice civile, (articoli 1.571 e seguenti)   
  • la legge 392 del 9 dicembre 1998 sulla locazione degli immobili urbani (articolo 1, comma 2, lettera c)
  • l’articolo 53 del codice del Turismo (d.lgs 79/2011)
  • l’articolo 4 del decreto legge 50 del 2017 e relative circolari esplicative delle Agenzie delle Entrate.

E’ proprio in quest’ultima legge che troviamo tutte le regole sulle Locazioni turistiche, riportiamo testualmente:

“Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

Possiamo quindi affermare che:

  • La Locazione Turistica è una forma di contratto di locazione;                                                         
  • Le case devono essere di tipo residenziale: tipologia catastale A, esclusi A10 (uffici);              
  • La locazione deve prevedere una durata inferiore ai 30 giorni;                                                     
  • E’ possibile mettere a disposizione degli ospiti la biancheria e ovviamente consegnare la casa pulita;
  • Sono vietati i servizi accessori, come le pulizie durante la permanenza o la prima colazione;
  • Il contratto deve essere stipulato fra soggetti privati e non fra aziende;
  • I contratti di locazione breve NON devono essere registrati alla Agenzia delle Entrate;
  • Potete pubblicare il vostro annuncio sulle Agenzie di Viaggio online (Airbnb, Booking etc.);
  • Potete affidare la gestione della vostra casa ad una agenzia specializzata.

                     

Quali servizi può offrire una locazione turistica?

Ribadiamo con forza che la Locazione turistica non è un’attività di impresa e che pertanto non può erogare servizi se non quelli essenziali citati esplicitamente dalla circolare della Agenzia delle Entrate.

Chi concede in affitto breve la propria casa con il contratto di Locazione turistica può fornire all’ospite la biancheria da camera e da bagno: lenzuola, federe, coperte, trapunte e piumoni, asciugamani per il bagno, normalmente il kit prevede: telo doccia, telo viso, tappetino bagno, telo ospite.

La pulizia dei locali viene fatta ad ogni cambio inquilino, ovvero, la casa viene consegnata agli ospiti pulita ma non può essere offerto un servizio di pulizia durante la permanenza.

Possiamo offrire la possibilità di accedere gratuitamente al wi-fi, concedere l’accesso alla tv digitale, Netflix, Amazon Prime, Sky, per citare qualche player, ma il tutto gratuitamente: senza costi accessori.

E’ possibile affittare attraverso Agenzie di viaggio Online (Ota) come Booking, Expedia e Ctrip, oppure tramite Marketplace che fanno incontrare domanda e offerta come Airbnb.

Nonostante la gestione della locazione turistica possa svolgersi in forma esclusivamente non imprenditoriale non pensiate che sia un impegno di poco conto: pulizie, check-in a qualsiasi ora del giorno e della notte, reperibilità, burocrazia quotidiana, la gestione di un appartamento ad uso turistico richiede uno sforzo e attenzioni notevoli. In particolare in un mercato iper-competitivo come quello italiano: tutto deve essere svolto alla perfezione.

Cedolare secca locazione turistica e tassazione ordinaria

Il decreto legge 50/2017 ha formalmente introdotto la possibilità di beneficiare della Cedolare Secca per i contratti di locazione breve: potrete pagare il 21% di quanto incassato. I redditi da locazione possono essere assoggettati al regime fiscale della cedolare secca che contempla l’aliquota agevolata del 21%. Se il beneficiario non opta per la cedolare secca la ritenuta è operata a titolo di acconto. La cedolare secca viene riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Il regime agevolato non si applica a chi fa locazione breve di almeno 5 unità (in questo caso si presume attività di impresa).

Nel calcolo la base imponibile viene considerata al lordo delle eventuali commissioni delle agenzie online, dei costi di pulizia, biancheria e servizio in generale. Non è possibile detrarre alcun costo sostenuto.

L’accesso alla cedolare secca non è obbligatorio. Potete optare anche per la tassazione ordinaria pagando l’Irpef con aliquote crescenti in base al vostro reddito totale. Infatti, il reddito derivante dalla locazione turistica si andrebbe a sommare a quello derivante dal vostro stipendio, pensione o altra attività.

Come aprire una locazione turistica, autorizzazioni e regole

Chiariamo subito un punto: non sono necessarie autorizzazioni per aprire una locazione turistica. Così come per affittare la vostra casa degli studenti non dovrete chiedere il permesso a nessuno non dovrete chiederlo per affittarla a dei turisti in vacanza, fine della storia.

Per operare però nel massimo della legalità e della trasparenza è necessario richiedere dei codici identificativi, delle ‘targhe’ alfanumeriche obbligatorie che vi distinguono da chi esercita in forma abusiva.

Abbiamo il Codice identificativo nazionale (Ciu), inserito con il Decreto Crescita 2019, i diversi Codici identificativi regionali (Cir) e talvolta sono richiesti anche Codici identificativi comunali!

Vanno trasmesse al fisco queste informazioni: nome, cognome, codice fiscale del locatore, durata contratto, corrispettivo lordo, indirizzo immobile, tipo alloggio, ubicazione, capacità ricettiva, dati urbanistici e di sicurezza del titolo abitativo per ottenere codice identificativo da inserire nei vari annunci.

Inoltre, si consiglia, entro le 24 ore dall’arrivo del cliente (meglio se nell’immediato) di comunicare le generalità degli ospiti.

Il consiglio per non sbagliare è, anche in questa circostanza, quello di contattare gli Urp regionali e comunali al fine di conoscere al meglio la normativa integralmente.

Locazione turistica e condominio, può il condominio vietare la locazione turistica?

Il condominio può vietare la locazione turistica? La risposta è semplice, netta: no.

Per affittare la vostra casa ai turisti non dovete chiedere il permesso al vostro Condominio.

Il condominio non può impedirvi di fare locazione breve anche se nel regolamento sono esplicitamente vietati i bed and breakfast e affittacamere e locande, anche se sono vietate le case vacanza.

La locazione turistica non è una struttura ricettiva, rientra purtroppo nella inviolabilità del diritto privato di poter godere liberamente della proprietà privata.

Inutile dire che è sempre bene avere un rapporto di buon vicinato con gli altri condomini.

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